近两月23城限购调整落地 市场期待政策“接力”

发布日期:2023-11-08 09:25    点击次数:185

  来源:21世纪经济报道

  10月24日,上海金山区出台人才安居政策。其中提到,符合一定条件的非沪籍人才,在上海缴纳社保或个税3年以上、且在上海无住房的,可购买一套房,同时购房资格由居民家庭调整为个人。实施细则划定了重点转型区域人才购房政策实施范围,包括滨海城区、高新社区、亭枫社区三个重点区域,共计36.2平方公里。

  虽然金山位于上海远郊,但金山此举仍被视为上海限购政策松动的重要导向。在9月19日广州调整限购政策之后,上海金山发文支持人才购房,一线城市限购优化又进一步。

  包括广州和上海在内,21世纪经济报道记者不完全统计发现,9月以来天津、沈阳、大连、南京、兰州、苏州、济南、青岛、福州、郑州、珠海、合肥、厦门、武汉、无锡、长沙、西安、成都、宁波、中山、杭州等23个城市对限购政策进行优化,包括缩小限购区域甚至解除限购、取消特定面积段房屋限购、降低本地或外地户籍家庭购房门槛、定向优化人才或多子女家庭购房政策、取消法拍房限购等。

  其中沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、宁波和中山等13个城市全面取消限购。

  中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示,综合来看,放松限购有利于为市场释放更多住房需求,从而带动房地产市场活跃度提升。短期来看,优化限购政策落地对一线城市市场产生一定带动效果,但其持续性尚不稳定。若限购政策进一步跟进调整,一线城市市场有望逐渐企稳恢复。

  着眼二线城市,陈文静认为,部分核心二线城市近期以优化非核心区限购为主,未来政策优化有望逐渐向核心区过渡,其余城市限购政策或将全面取消,但政策效果或弱于一线城市。

  13城全面放开限购

  9月伊始,天津四部门就联合发布楼市新政,将限购范围缩小为市内六区。不仅如此,为进一步吸引人才安居乐业,天津新政定向推出人才购房支持政策,即非天津籍大学毕业生在限购区域内无住房的,可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证,购买一套住房。

  紧接着,在天津发文之后一周的时间内,沈阳、大连、南京和兰州进一步加大限购政策调整力度,全面取消限购,居民在当地购房不再受住房总套数限制,力图稳住当地住房消费。

  此外,苏州、济南、青岛、福州、郑州、珠海、合肥、厦门、武汉、无锡、广州、长沙、西安、成都、宁波、中山、杭州和上海等地也陆续对限购政策进行优化。实际上,截止到目前,大部分执行限购的二线城市都对当地限购政策进行了调整优化。

  在近两月调整限购的23个城市中,沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、宁波和中山等13个城市全面取消限购,其中有8个城市为省会城市。

  其他城市的限购调整主要涉及以下几个方向。

  一是缩小限购范围。如天津将限购范围调整为市内六区,广州将限购区缩小到越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区,厦门取消岛外四区限购,西安二环以外区域不再执行限购等等。

  二是取消特定面积段房屋限购。如苏州不再对购买120平方米及以上商品房进行购房资格审核;再如在成都限购区域内,购买144平方米以上住房的,不再审核购房资格,希望借此进一步释放当地改善性住房需求。

  三是降低本地或外地户籍家庭的购房门槛。如珠海明确外地户籍家庭可购买两套住宅;再如广州将非本地户籍家庭购房的个税或社保缴纳要求,从5年降低到2年;又如长沙明确,本地和外地户籍家庭在长沙购买首套房,均不再需要提供购房证明。

  四是定向优化人才或多子女家庭等特定群体的购房政策。如西安规定,符合当地购房资格的二孩及以上家庭,在限购区域限购套数的基础上,可新买一套住房;与之类似的还有成都,提出二孩家庭在限购区域购房套数可增加1套,三孩及以上家庭总套数可增加2套。

  另外,部分地区也对之前市场过热时期的法拍房限购、离婚套数认定的限购政策补丁进行优化。如杭州取消法拍房竞买人“须符合本市住房限购政策”的限制;西安提出夫妻离异后,任一方在限购区域购买住房的,不再核查离异前家庭住房总套数。

  政策效果有待巩固提升

  诸葛数据研究中心不完全统计发现,截止到9月30日,有超200个城市出台松绑政策,调控次数超500次。其中,9月政策松绑次数达144次,创今年以来月度调整频次新高。而在各类政策中,限购是最有力的政策方向之一。

  一线城市限购政策优化,一定程度上带动了市场活跃度提升。如广州优化限购政策,叠加房企加快推货促销,9月下旬新房销售量明显上升,政策效果有所显现。10月广州个别楼盘集中开盘,人气及到访量上升。

  中指数据显示,10月1-22日,广州新房成交48.9万平方米,同比增长20.8%。第43周(10月16日-22日),广州新房成交17.8万平方米,环比有所下降,但仍处今年6月以来周度较高水平。短期来看,广州政策效果仍将持续一段时间。

  另外,诸葛找房数据研究中心监测发现,9月二线城市销售面积804万平方米,环比上涨13%,仍低于去年同期。

  但从受访情况来看,政策效果的持续性还有待加强。如在热点城市成都,一位品牌房企市场部人士向21世纪经济报道记者表示,楼市新政对市场有影响,但效果持续的时间并不长,当地市场成交经历了一个升起又回落的过程,目前成交量已降回9月平均水平。

  “政策带动积累的购房资格释放,其后市场又回归常态,就我了解全国很多城市都是这样。”前述人士说。

  沈阳的楼市表现相对弱于成都,当地一位头部房企人士告诉21世纪经济报道记者,现在当地限购放开了,但政策对市场的影响并不大,其服务企业的楼盘销售不甚理想。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也有类似的发现,她向21世纪经济报道记者表示,限购放松所带来的效果相对明显,但仍不及预期,持续性也并不理想。

  但关荣雪并不悲观,在她看来,目前政策持续放松是一个良好的开端,后续仍需要出台进一步的实质性利好政策来巩固加持,期待进一步加大楼市松绑力度。与此同时,居民就业、收入情况改善缓慢,会在一定程度上牵制楼市消费力的复苏。

  一线城市向来是全国楼市的风向标。日前上海外地户籍单身人才购房政策松动,为一线城市限购调整释放了更积极的信号。对此陈文静认为,未来北京、深圳相关政策亦有跟进预期,有望按照因区、因需施策的原则,优化限购政策。

  如在限购区域方面,北京、深圳核心区保持限购仍有必要,但郊区库存压力突出,郊区限购政策有望得到优化。

  在购房门槛方面,目前北京、深圳非本地户籍人口购房仍需五年(或连续60个月)社保或个税缴纳证明,近期广州降低购房的社保或个税年限,为其他城市提供了参考。成都和厦门等地取消特定面积段房屋限购支持改善性住房需求,也为一线城市放松限购政策提供了方向。

  除此之外,陈文静认为,法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策亦有望逐步放松,精准释放购房需求。

  关荣雪也认为,一线城市仍然具备限购放松的空间和可能。加之当前房地产市场情绪仍然较低,复苏依然承压,一线城市“领头羊”作用需要发力,不排除后续北京、深圳也会逐渐放开普宅市场的限购政策,但政策大概率或为局部放松,比如针对特定群体放松、小范围放松,或对外围区域进行放松。

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责任编辑:韦子蓉



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